Les comptes rendus annuels 2025 des zones d’aménagement concerté (ZAC) de Dumbéa-sur-Mer et Panda ont été approuvés mercredi 23 septembre par les élus de la province Sud réunis en assemblée. Un rendez-vous comptable classique mais qui recouvrait un enjeu bien plus conséquent. Comment poursuivre deux opérations d’aménagement qui reposent sur la vente de terrains alors que le marché immobilier du pays s’effondre ?

Les documents qui ont été présentés aux élus mercredi comprennent notamment un programme de participations provinciales, arrêté en août 2025, pouvant atteindre 20,7 milliards de francs sur la période 2026-2035. Une somme qui n’est pas destinée à lancer de nouveaux travaux mais dont la priorité est de garantir les échéances financières des deux opérations et de leur permettre de redémarrer lorsque le marché reprendra des couleurs. Fin 2025, leur trésorerie était redevenue positive, avec 167 millions pour Dumbéa-sur-Mer et 535 millions pour Panda, essentiellement grâce au soutien provincial et aux réaménagements négociés avec les banques.

Quand les terrains ne se vendent plus

Le principe d’une ZAC est assez simple. La Secal (Société d’aménagement de la Nouvelle-Calédonie) aménage une première tranche, vend les terrains viabilisés, puis utilise ces recettes pour financer les tranches suivantes. "Chaque année, la province Sud participe à l’équilibre financier des deux ZAC", rappelle Gil Brial, premier vice-président de la Maison Bleue. Mais depuis 2024, explique-t-il, "la dégradation, voire l’arrêt de cette commercialisation" a fortement réduit leur capacité à s’autofinancer.

Si la crise immobilière avait commencé avant les émeutes, le marché s’est quasiment figé après mai 2024. [1]À Dumbéa-sur-Mer, particulièrement touchée par les violences et les destructions, le quartier avait alors perdu une grande partie de ses commerces [2]. En 2025, seuls six lots résidentiels ont été vendus dans la ZAC, générant 62 millions de francs de recettes, contre 219 millions en 2024, 422 millions en 2023 et plus de 500 millions en 2022.

La province a dû y injecter 1,2 milliard de francs en 2025. Parallèlement, les banques ont accepté de transformer une partie des découverts en emprunts à long terme et de reporter certaines échéances. L’opération, aujourd’hui aménagée à 60 %, accueille déjà plus de 12 000 habitants, mais la crise oblige à revoir son horizon. L’achèvement des dernières tranches, initialement prévu en 2042, est désormais reporté à 2047, au rythme du retour des acheteurs et des capacités financières de la ZAC. À Cap Apogoti, 69 terrains sont encore disponibles et 620 lots supplémentaires doivent être aménagés progressivement jusqu’en 2045.

À Panda, une ZAC essentiellement consacrée aux activités économiques et industrielles, c’est la même crise de recettes qui frappe, mais à une autre échelle. Seuls deux terrains d’activité ont été vendus en 2025, pour 119 millions de francs, contre un objectif de 190 millions. La ZAC a ainsi frôlé la panne de trésorerie. Après la réduction de son découvert bancaire autorisé, la Secal a temporairement puisé 262 millions de francs dans la trésorerie – alors plus favorable – de l’opération voisine de Dumbéa-sur-Mer. Cette avance devait être remboursée début 2026 grâce notamment aux 500 millions injectés par la province au dernier trimestre 2025. Les prochains grands travaux ont là aussi été différés et le terme de l’opération repoussé de 2038 à 2043.

"Un plafond"

Et si la province s’est engagée à investir jusqu’à 20,7 milliards, c’est parce qu’elle est garante des emprunts supportés par ces opérations. Si les recettes foncières ne permettent plus de rembourser les échéances, la collectivité s’expose à devoir honorer cette garantie.

"L’idée est de garantir à la Secal des recettes suffisantes lui permettant, durant cette période d’incertitude, de disposer de la visibilité nécessaire au remboursement de ses emprunts, au rééchelonnement de sa dette et d’être en capacité d’aménager de nouvelles zones dans la perspective d’une reprise", explique Gil Brial.

Mais le vice-président insiste sur un point : ces 20,7 milliards constituent un maximum. "La participation financière de la province Sud est un plafond, puisque les recettes des ventes foncières réalisées d’ici 2035 seront déduites", précise-t-il. Autrement dit, plus les terrains se vendront, moins la collectivité aura à remettre au pot. Le programme prévoit des participations annuelles comprises entre 1,8 et 2,5 milliards de francs sur les dix prochaines années.

Quelques signes de reprise sont venus récemment redonner des perspectives d’espoir. A Panda, cinq compromis représentant 269 millions de francs avaient été signés fin 2026. Et surtout, le choix récent de la ZAC pour accueillir la quatrième compagnie du régiment du Service militaire adapté (RSMA) a changé les perspectives de la zone. La Secal estime que l’arrivée du RSMA doit permettre de relancer la nouvelle tranche d’aménagement, avec plusieurs milliards de francs d’investissement à la clé. À Dumbéa-sur-Mer, la reprise des nouvelles tranches reste, elle, envisagée à partir de fin 2027. À condition que le marché de l’immobilier se redresse.